Grip op onderhoud, maar ook op de toekomstige opgave?
Op 7 september publiceerde de Autoriteit woningcorporaties (Aw) het tussenrapport Aandacht voor grip op onderhoud. De aanleiding is stevig: tussen 2021 en 2025 stegen de onderhoudsuitgaven van woningcorporaties met ruim 40 procent, terwijl de huurinkomsten met 17 procent toenamen. Die stijging was op sectorniveau niet voorzien in de meerjarenbegrotingen.
Tegelijkertijd zijn corporaties zelf overwegend positief over hun grip op onderhoud. Een ruime meerderheid beoordeelt het inzicht in de technische kwaliteit, het onderhoudsbeleid en de monitoring als voldoende of goed.
Dat roept een interessante vraag op:
Als we vinden dat we grip hebben op onderhoud, zijn we dan ook voldoende in staat om de toekomstige opgave te voorspellen?
De Aw trekt daar nog geen conclusie over. Dit najaar volgt verdiepend onderzoek bij twintig corporaties. Maar het tussenrapport laat nu al zien waar corporaties zelf ruimte voor verbetering zien.
Onderhoud staat steeds minder op zichzelf
Corporaties noemen onder andere toekomstige duurzaamheidseisen, risicoanalyse en de afstemming tussen onderhoud, verbetering en verduurzaming als belangrijke ontwikkelpunten.
Juist die samenhang is interessant.
Een dak dat over enkele jaren vervangen moet worden, is mogelijk ook een logisch moment om te isoleren. Bij een gevelingreep spelen naast onderhoud ook energieprestatie en comfort mee. En de keuze voor nieuwe installaties heeft gevolgen voor toekomstige onderhoudslasten.
De vraag is daardoor steeds minder alleen:
Wanneer moeten we dit bouwdeel onderhouden?
En steeds vaker:
Welke ingreep is voor deze woning of dit complex op dit moment het meest logisch, als we onderhoud, kwaliteit, verduurzaming en kosten samen bekijken?
Daarmee verandert ook de rol van de MJOB. Niet alleen vooruitkijken naar onderhoud, maar onderhoudsbeslissingen verbinden met andere keuzes voor het vastgoed.
Eén woning, meerdere opgaven
In de organisatie zijn onderhoud, verduurzaming en verbetering vaak verschillende processen. Met eigen budgetten, planningen en verantwoordelijkheden.
De woning waarop die processen betrekking hebben, is natuurlijk dezelfde.
Daar ontstaat een risico. Een verduurzamingsprogramma kan uitgaan van een andere planning of andere informatie dan onderhoud. Assetmanagement kan een scenario doorrekenen zonder alle technische ontwikkelingen uit de uitvoering mee te nemen. Een kans om maatregelen slim te combineren kan daardoor worden gemist.
Dat betekent niet dat alles één proces moet worden. Wel dat de verschillende afwegingen vanuit een gedeeld beeld van de woning en het complex moeten kunnen worden gemaakt.
We schreven eerder al over het belang van samenhang in vastgoeddata. Juist wanneer onderhoud en verduurzaming dichter naar elkaar toegroeien, wordt die samenhang belangrijker.
Van plannen naar afwegen
De uitdaging zit daarom niet alleen in het maken van een betere onderhoudsplanning. Het gaat steeds meer om het kunnen vergelijken van alternatieven.
Wat gebeurt er als we een onderhoudsmoment naar voren halen en combineren met verduurzaming? Welke maatregelen passen technisch bij dit complex? Wat betekent een keuze voor toekomstige onderhoudslasten? En welke investering levert de gewenste kwaliteit op?
Dat vraagt om betrouwbare woninginformatie én om de mogelijkheid om verschillende scenario's naast elkaar te zetten. In onze eerdere blog over uitlegbare verduurzamingsscenario's gingen we uitgebreider in op dat laatste.
De kern is hier eenvoudiger: hoe sterker onderhoud, verbetering en verduurzaming met elkaar verweven raken, hoe minder zinvol het wordt om ze afzonderlijk te optimaliseren.
Van onderhoudsopgave naar vastgoedopgave
Het tussenrapport van de Aw laat zien dat onderhoud nadrukkelijk op de agenda staat. Corporaties zijn positief over de stappen die al zijn gezet, maar zien tegelijkertijd behoefte aan meer samenhang, betere prioritering en een toekomstbestendiger onderhoudsbeleid.
Dat is misschien wel de belangrijkste beweging: van grip op onderhoud naar grip op de totale vastgoedopgave. Smart Twin kan daarbij ondersteunen door bouwkundige woninginformatie centraal beschikbaar te maken en te gebruiken als basis voor onder andere onderhoud en verduurzaming. Meer daarover is te vinden op de Smart Twin-pagina voor woningcorporaties.
Eind 2026 volgt het definitieve rapport van de Aw. Tot die tijd is er al een relevante vraag om intern te stellen:
Sturen we onderhoud, verbetering en verduurzaming nog als afzonderlijke programma's, of maken we inmiddels één samenhangende afweging voor ons vastgoed?
